Cała prawda o licencji turystycznej w Hiszpanii (2025)

Licencja turystyczna vs. NRA - to nie to samo!

Licencja turystyczna to zezwolenie wydawane przez właściwy organ wspólnoty autonomicznej (np. Generalitat Valenciana, Junta de Andalucía), które uprawnia do legalnego wynajmu krótkoterminowego dla turystów.

NRA - Número de Registro de Alquiler to ogólnokrajowy numer rejestracyjny, wymagany od 1 lipca 2025 r. dla wszystkich ofert najmu krótkoterminowego widocznych online.

NRA nie zastępuje licencji turystycznej, lecz jest dodatkowym obowiązkiem. Aby otrzymać NRA, trzeba wcześniej posiadać licencję lub spełniać warunki prawne do zgłoszenia nieruchomości jako turystycznej.

Jak uzyskać licencję turystyczną?

Standardowe etapy (mogą się nieco różnić w zależności od regionu autonomicznego):

• Złożenie deklaracji odpowiedzialności (declaración responsable) do urzędu miasta lub regionalnego organu turystyki.
• Dołączenie wymaganych dokumentów:
• Tytuł własności lub umowa najmu,
• Cédula de habitabilidad lub licencja pierwszego użytkowania,
• Certyfikat efektywności energetycznej,
• Ubezpieczenie OC (obowiązkowe w wielu wspólnotach).
• Oczekiwanie na przydzielenie numeru rejestracyjnego VUT (Vivienda de Uso Turístico).

W niektórych regionach dodatkowo wymagane są opłaty administracyjne, kontrole techniczne lub uzyskanie osobnej zgody wspólnoty mieszkaniowej (np. w Katalonii czy Walencji).

Obowiązki właściciela po uzyskaniu licencji

Posiadanie licencji to dopiero pierwszy krok. Właściciel ma szereg obowiązków operacyjnych:

• Uzyskanie Numeru Rejestracyjnego NRA (Número de Registro de Alquiler) przez platformę elektroniczną CORPME (Registro de la Propiedad). Obowiązek ten dotyczy ogłoszeń publikowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking i wszedł w życie 1 lipca 2025 r.
• Zgłaszanie danych gości do systemu SES Hospedajes.
• Umieszczenie numeru licencji i NRA w każdym ogłoszeniu w internecie.
• W niektórych regionach (np. Baleary, Walencja) obowiązuje też konieczność umieszczenia tabliczki z numerem licencji na elewacji budynku lub przy wejściu.

Czy trzeba mieć tabliczkę z licencją?

W niektórych wspólnotach tak:

Andaluzja, Katalonia, Wspólnota Walencka, Madryt - tabliczka z numerem licencji (czasem z kategorią np. VUT) przy wejściu do nieruchomości. W pozostałych regionach wystarczy numer w dokumentacji i ogłoszeniach.

Które regiony wstrzymały wydawanie licencji (moratoria)?

• 🚫 Barcelona / Katalonia: brak nowych licencji, plan likwidacji VUT do 2028 r.
• 🚫 Baleary (Majorka, Ibiza): tylko w wyznaczonych strefach, wysokie opłaty.
• 🚫 Wyspy Kanaryjskie: ograniczenia wg planu zagospodarowania.
• 🚫 San Sebastián / País Vasco: tylko lokale z niezależnym wejściem.
• 🚫 Madryt (centrum): ograniczenia w budynkach wspólnotowych.
• 🚫 Alicante: od grudnia 2024 r. moratorium na dwa lata, od lipca 2025 r. rozszerzone na całe budynki, hostele i pensjonaty. Obowiązuje do stycznia 2027 r.

Czy można wynajmować bez licencji?

Tak, ale nie turystom przez portale typu Airbnb.

✅ Legalne alternatywy:

• Wynajem sezonowy (arrendamiento de temporada) - umowa czasowa dla studentów, pracowników; bez usług hotelowych.
• Wynajem długoterminowy (ponad 31 dni) - nie wymaga licencji.
• Okazjonalny wynajem prywatny - teoretycznie dopuszczalny, ale ryzykowny bez rejestracji.

Obowiązki wynajmującego (od 2025 r.)

• Uzyskanie licencji regionalnej (VUT)
• Rejestracja NRA (od 01.07.2025)
• Numer VUT i NRA w ogłoszeniach
• Zgoda wspólnoty mieszkaniowej (min. 60% głosów)
• Dokumentacja gości i zgłoszenia do SES
• Certyfikat energetyczny i OC (w zależności od regionu)
• Tabliczka przy wejściu (jeśli wymagane)

Różnice regionalne - przykłady

Wnioski

Hiszpania stopniowo zaostrza przepisy dotyczące najmu turystycznego. Od lipca 2025 r. nie wystarczy mieć mieszkanie i wstawić ogłoszenie na Airbnb. Konieczne jest:

• posiadanie licencji,
• numer NRA,
• zgoda wspólnoty,
• znajomość lokalnych przepisów.

Zanim zacznie się wynajmować nieruchomość turystom, warto skonsultować się z doradcą lub gestoría.