Najemcy w Hiszpanii chronieni: Kiedy właściciel sprzedaje, masz pierwszeństwo zakupu

Zmiana właściciela mieszkania to częsta obawa osób wynajmujących. Hiszpańskie prawo najmu oferuje jednak lokatorom solidny mechanizm ochronny. Wynajmujący, który zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, nie może zawrzeć transakcji z osobą trzecią, nie dając wcześniej możliwości nabycia lokalu obecnemu najemcy.

Pierwszeństwo Najemcy: Prawo Pierwokupu (Tanteo)

Podstawowym narzędziem ochrony najemcy jest uregulowane w Ustawie o Najmie Miejskim (LAU) prawo pierwszeństwa w nabyciu. Oznacza to, że najemca ma priorytet przed jakimkolwiek innym kupującym, jeśli warunki transakcji są równe.

Kluczowe obowiązki właściciela:

• Pisemna informacja: Właściciel musi oficjalnie powiadomić najemcę o zamiarze sprzedaży.
• Pełna przejrzystość: Powiadomienie musi zawierać dokładną cenę oraz wszystkie istotne warunki planowanej sprzedaży.
• Termin na decyzję: Najemca ma miesiąc (30 dni kalendarzowych) od otrzymania powiadomienia na skorzystanie z prawa pierwokupu i podjęcie decyzji.

W praktyce oznacza to, że transakcja z osobą trzecią jest zablokowana do momentu, aż upłynie 30 dni lub najemca oficjalnie zrezygnuje z zakupu.

Gdy Prawo Zostanie Złamane: Prawo Odkupu (Retracto)

Co dzieje się, gdy właściciel nie przestrzega procedur? Jeśli właściciel sprzeda nieruchomość, ignorując najemcę, nie powiadamiając go lub stosując w rzeczywistości inną, niż zadeklarowana, cenę, najemca ma prawo do odkupu.

Jest to środek prawny, który umożliwia lokatorowi unieważnienie sprzedaży i zajęcie miejsca nabywcy. Najemca może nabyć mieszkanie na faktycznych warunkach, na jakich zostało ono sprzedane.

Ważne Zastrzeżenie: Wizyty Nowych Kupców

Należy pamiętać o często pomijanym szczególe: najemca, nawet jeśli nie jest zainteresowany zakupem, nie ma prawnego obowiązku udostępniania mieszkania na wizyty dla potencjalnych kupców. Najemca ma prawo do spokojnego korzystania z wynajmowanego lokalu.

Artykuł 25 LAU to kluczowy przepis balansujący prawa właścicieli i najemców, gwarantujący lokatorom możliwość przejęcia mieszkania na tych samych warunkach, na jakich właściciel chce sprzedać je rynkowo.