Cichy boom na hiszpańskim rynku nieruchomości: Kupujesz dom, a w gratisie dostajesz... lokatora, emeryta albo "okupę"!

Mówi się, że na wielkie bolączki potrzebne są wielkie lekarstwa. W słonecznej Hiszpanii, gdzie marzenie o własnym "M" dla wielu przekształciło się w prawdziwy koszmar niedostępności, rynek nieruchomości przechodzi właśnie fascynującą, choć nieco szokującą mutację. Znajdujemy się w samym środku potężnego kryzysu mieszkaniowego, napędzanego drastycznym i brutalnym wręcz brakiem równowagi między galopującym popytem a kurczącą się podażą. Efekt? Hiszpanie rzucili się na rozwiązania, które jeszcze dekadę temu uznano by za finansowe ekstremum.

Obecnie jesteśmy świadkami "cichego boomu" na transakcje, w których kupujący nabywa nie tylko mury, ale i... ludzi wewnątrz. Mowa o błyskawicznie rosnącej popularności alternatywnych form kupna-sprzedaży: przejmowaniu mieszkań z prawowitymi najemcami, nabywaniu tzw. gołej własności (nuda propiedad) z dożywotnio mieszkającymi tam seniorami, a nawet – co budzi największe kontrowersje – kupowaniu lokali zajętych przez nielegalnych i często agresywnych dzikich lokatorów, słynnych w całej Europie hiszpańskich okupas.

Choć te specyficzne modalności istniały na rynku od zawsze, dziś przeżywają swój złoty wiek. Ich renesans to bezpośrednia odpowiedź na drastyczne zmiany w prawie oraz bezlitosne czynniki demograficzne. Z jednej strony rządowe wydłużenie minimalnego okresu najmu do pięciu lat sprawiło, że uwięzieni w długich umowach właściciele chętniej pozbywają się swoich aktywów. Z drugiej strony, starzejące się w zatrważającym tempie społeczeństwo widzi w sprzedaży swoich domów z prawem do dożywocia jedyną szansę na godną jesień życia.

Zjawisko to najostrzej widać na wschodnim wybrzeżu. Jak alarmują i jednocześnie zacierają ręce walencjańskie agencje nieruchomości, liczba tego typu nietypowych transakcji poszybowała w górę o oszałamiające 25%. Dlaczego ludzie decydują się na tak ryzykowne z pozoru ruchy? Odpowiedź jest prosta i brutalna: pieniądze. Alternatywne zakupy oferują znacznie niższe ceny wejścia w rynek, co dla wielu zdesperowanych rodzin jest jedyną przepustką do własnego kawałka podłogi, zważywszy na astronomiczne ceny w głównych hiszpańskich metropoliach. Z kolei dla sprzedających to gwarancja błyskawicznej gotówki, a dla inwestorów – obietnica stabilnego zysku.

"Nuda Propiedad": Złote koło ratunkowe dla seniorów czy makabryczna inwestycja?

Jednym z najbardziej intrygujących, ale i budzących największe emocje formatów jest zjawisko nuda propiedad, czyli sprzedaży "gołej własności". Mechanizm jest tyleż genialny w swojej prostocie, co kontrowersyjny dla postronnych: starsza osoba sprzedaje swój dom inwestorowi, inkasuje gotówkę, ale zachowuje pełne prawo (tzw. usufructo) do mieszkania i korzystania z nieruchomości aż do swojego ostatniego tchnienia. Kupujący staje się prawnym właścicielem murów, ale nie może nawet przekroczyć progu swojego nowego nabytku, dopóki sprzedający nie umrze.

W 2024 roku to właśnie region Walencji wysunął się na pozycję absolutnego lidera tego specyficznego rynku w Hiszpanii, rejestrując 389 tego typu operacji. Z danych Stowarzyszenia Agencji Nieruchomości Regionu Walencji (Asicval) wynika jednoznacznie: ten trend z każdym miesiącem rośnie w siłę. Jest to odpowiedź na dramatyczną potrzebę właścicieli w podeszłym wieku, których emerytury nie starczają na pokrycie rosnących kosztów życia. Sprzedaż gołej własności pozwala im zachować dach nad głową, własne łóżko i wspomnienia, a jednocześnie cieszyć się niespodziewanym zastrzykiem gotówki na leki, podróże czy pomoc medyczną.

Cena transakcyjna to w tym przypadku wynik czystej, bezlitosnej matematyki i... biologii. Zależy ona bezpośrednio od wieku obecnego lokatora: im starszy usufruktuariusz, tym mniejsza zniżka od ceny rynkowej. Zazwyczaj jednak kupujący mogą liczyć na gigantyczne rabaty rzędu od 20% do 30% poniżej wartości rynkowej lokalu.

Kto kupuje takie domy? Profil jest zróżnicowany. Są to zarówno agresywni inwestorzy, którzy budują portfele na przyszłość, jak i zwykli obywatele – w tym hiszpańscy emigranci – którzy z wyprzedzeniem planują powrót do ojczyzny, zabezpieczając sobie tani dom na emeryturę.

"To zjawisko napędzane jest przede wszystkim przez demografię" – wyjaśnia Nora García, prezeska Asicval. "Ludzie żyją znacznie dłużej, a perspektywa przeniesienia się do domu opieki przeraża wielu z nich. Potrzebują jednak pilnej pomocy, aby odzyskać płynność finansową, opłacić rachunki i móc godnie funkcjonować w swoim dobrze znanym, bezpiecznym środowisku".

Z lokatorem w pakiecie: Pieniądze, które pracują od pierwszego dnia

Kolejnym formatem, który przeżywa gigantyczny wzrost, jest sprzedaż mieszkań z już obecnymi najemcami. To opcja, która w erze galopującej inflacji i niepewności gospodarczej kusi inwestorów niczym syreni śpiew. Choć kupowanie "z lokatorem" nie jest niczym nowym, od 2019 roku obserwuje się lawinowy wręcz przyrost takich ofert. Winna jest tutaj rewolucja prawna, która siłą wydłużyła minimalny okres obowiązywania umów najmu z trzech do pięciu lat.

Nora García nie owija w bawełnę: "Ten drastyczny wzrost czasu trwania umów oznacza, że w życiu właściciela przez pięć lat może zmienić się absolutnie wszystko. Nagle może potrzebować gotówki z powodu rozwodu, utraty pracy czy innej inwestycji. Nie może wyrzucić lokatora, więc decyduje się na sprzedaż nieruchomości razem z nim, często godząc się na znaczne obniżenie ceny".

Dla kupujących to sytuacja typu win-win. Nabywają mieszkanie taniej i od pierwszego dnia pobierają czynsz. Kto decyduje się na takie zakupy? Przede wszystkim inwestorzy ceniący święty spokój. Zamiast użerać się z remontami, poszukiwaniem odpowiedniego najemcy i ryzykiem pustostanu, wchodzą w gotowy biznes z generowanym przepływem pieniężnym.

Sytuację tę klarownie podsumowuje Vicente Díez, wiceprezes i rzecznik Oficjalnego Kolegium Agentów Nieruchomości (COAPI): "Najemca zostaje w mieszkaniu, a jego umowa pozostaje nienaruszona, ponieważ kupujący wchodzi w buty poprzedniego właściciela poprzez subrogację. Zapewnia to absolutną ciągłość najmu i minimalizuje ryzyko finansowe. Z jednej strony mamy zdesperowanych właścicieli potrzebujących płynności 'na wczoraj', a z drugiej inwestorów, którzy cieszą się z gotowych zysków bez kiwnięcia palcem w celu poszukiwania najemcy".

Okupas na celowniku: Ekstremalny sport inwestycyjny

Jeśli zakup mieszkania ze staruszkiem lub zwykłym najemcą to bezpieczna gra, to kupowanie domów z nielegalnymi lokatorami (okupas) to już finansowy sport ekstremalny, ocierający się nierzadko o struktury przestępcze. Wokół tego hiszpańskiego fenomenu narosło wiele mitów, jednak dla zimno kalkulujących inwestorów to po prostu kolejna szansa na potężny zysk.

Jak donoszą walencjańskie agencje, ten mroczny rynek dzieli się na dwie główne kategorie. Pierwsza to tak zwana "okupacja z biedy" lub okupacja mafijna. Grupy przestępcze włamują się do pustych mieszkań – bardzo często należących do zbankrutowanych deweloperów lub potężnych podmiotów bankowych – a następnie wynajmują je nieświadomym (bądź świadomym) osobom. Inwestorzy kupują takie nieruchomości za ułamek ich wartości, a następnie rozpoczynają żmudne, zakulisowe negocjacje. Polegają one często na wręczeniu dzikim lokatorom pokaźnej sumy pieniędzy w zamian za dobrowolne opuszczenie lokalu.

Druga kategoria to dawni właściciele lub dłużnicy, którzy zbankrutowali, stracili dom w wyniku egzekucji komorniczej na rzecz funduszu lub banku, ale po prostu odmówili wyprowadzki. Tkwią w swoich dawnych domach niczym w oblężonych twierdzach. Eksperci ostrzegają: "To środowisko pełne jest ludzi działających z głębokiej desperacji, ale też bezwzględnych mafii robiących z okupacji dochodowy biznes. Kluczem do sukcesu w tych transakcjach jest stalowa psychika, bezlitosna kalkulacja i perfekcyjne umiejętności negocjacyjne". Inwestor kupuje problem, licząc na to, że uda mu się go tanio rozwiązać, a następnie sprzedać nieruchomość na wolnym rynku z gigantyczną przebitką.

Nowa rynkowa normalność

To, co kiedyś było marginesem branży, dziś wychodzi z cienia na główne strony portali ogłoszeniowych. Idealista – absolutny gigant hiszpańskiego rynku nieruchomości internetowych – już dawno wyczuł krew. Portal wprowadził specjalne filtry i zakładki, pozwalające z premedytacją wyszukiwać wyłącznie nieruchomości z najemcami, gołą własnością czy dzikimi lokatorami.

Porównanie alternatywnych modeli inwestycyjnych:

Eksperci z branży nie mają żadnych złudzeń. Ten milczący boom to nie jest chwilowa anomalia, ale twardy dowód na to, jak elastyczny i bezwzględny zarazem potrafi być rynek kapitałowy. W obliczu potężnej presji na mieszkalnictwo i gwałtownie zmieniających się potrzeb społecznych, te "alternatywne" formuły zostaną z nami na długie lata. Tradycyjny model kupowania pustego mieszkania powoli staje się w Hiszpanii dobrem luksusowym, podczas gdy reszta społeczeństwa musi odnaleźć się w nowej, nie zawsze komfortowej rzeczywistości handlu domami z ludzką "wkładką".