Jak rok 2026 weryfikuje rynek najmu w Hiszpanii?
Patrzymy na hiszpański rynek turystyczny w momencie historycznego przesilenia. Dane podsumowujące ostatnie dwa lata nie pozostawiają złudzeń: model turystyki opartej na hotelach odszedł do lamusa. W kluczowych regionach apartamenty prywatne (VUT) nie tylko dogoniły, ale wręcz zmiażdżyły konkurencję hotelową liczebnością. Jednak ten sukces stał się ich przekleństwem – drastyczna dysproporcja zmusiła władze do wprowadzenia restrykcji, których symbolem stała się walencka Aldaia.
Liczby, które wstrząsnęły rynkiem (Stan na przełom 2024/2025)
Aby zrozumieć obecną sytuację w 2026 roku, musimy spojrzeć na twarde dane, które stały się katalizatorem zmian legislacyjnych. „Wielkie Sorpasso” (prześcignienie) dokonało się na niespotykaną skalę.
1. Malaga i Costa del Sol: Absolutna dominacja
To tutaj dysproporcja osiągnęła poziom krytyczny.
- Miasto Malaga: Na każde jedno łóżko hotelowe przypadają już niemal trzy miejsca w apartamentach. Mowa o potężnej flocie ok. 35 800 miejsc w lokalach VUT wobec zaledwie 13 600 w hotelach.
- Prowincja: W skali całego wybrzeża Costa del Sol apartamenty wykroiły dla siebie aż 64% całego tortu noclegowego. Hotele, z udziałem na poziomie 15-16%, zostały zepchnięte do niszy premium i biznesowej.
2. Walencja i Wybrzeże Lewantu: Skokowy wzrost
Stolica regionu stała się poligonem doświadczalnym dla masowej turystyki miejskiej.
- Miasto Walencja: Liczba miejsc w apartamentach przebiła poziom 33 000, podczas gdy hotele oferują ok. 20 200 łóżek.
- Dynamika: To właśnie tutaj zanotowano najbardziej agresywny wzrost – w samym tylko 2024 roku podaż apartamentów skoczyła o ponad 30% rok do roku, co bezpośrednio doprowadziło do paraliżu decyzyjnego i późniejszych moratoriów na nowe licencje.
3. Alicante:
Tu również rynek hotelowy ustąpił miejsca prywatnemu. Alicante utrzymało pozycję lidera w przekształcaniu "drugich domów" w produkty inwestycyjne, co sprawiło, że oferta hotelowa stała się jedynie dodatkiem do potężnego rynku najmu krótkoterminowego.
"Lex Aldaia" – Nowa rzeczywistość prawna 2026
Gwałtowny wzrost liczby łóżek w sektorze prywatnym (średnio o 17,5% rocznie w skali kraju w okresie boomu) musiał spotkać się z reakcją. Władze lokalne przestały tolerować "turystykację" osiedli mieszkaniowych.
Wzorem dla nowych regulacji, które obowiązują w 2026 roku, stała się miejscowość Aldaia (prowincja Walencja). Wprowadzone tam przepisy, które szybko znalazły naśladowców, drastycznie zmieniły reguły gry:
- Zasada wyłączności budynkowej: Wynajem turystyczny został ograniczony wyłącznie do całych budynków (edificios completos) przeznaczonych na ten cel lub parterów z niezależnym wejściem.
- Ochrona mieszkańców: Całkowity zakaz prowadzenia działalności VUT w pojedynczych mieszkaniach w blokach, gdzie mieszkają stałymi lokatorzy.
- Strefowanie: Wyznaczenie ścisłych stref, gdzie turystyka jest dozwolona, przy jednoczesnym zakazie w dzielnicach sypialnianych.
Prognoza i Rynek: Co nas czeka w 2026?
Wchodzimy w ten rok z rynkiem podzielonym na dwie prędkości.
- Koniec ery amatora: Dane z Malagi i Walencji pokazują potęgę rynku, ale nowe prawo (model z Aldaia) sprawia, że drobny inwestor z jednym mieszkaniem wypada z gry.
W 2026 roku licencje turystyczne stają się dobrem luksusowym, dostępnym głównie dla funduszy skupujących całe kamienice.
- Renegocjacje cen: Z powodu ograniczenia podaży w centrach miast (wygaszanie starych licencji), ceny noclegów w 2026 roku mogą pójść w górę. Paradoksalnie, na restrykcjach najwięcej zyskują... hotele, które odzyskały część klientów szukających pewnego i legalnego noclegu.
- Ucieczka w najem średnioterminowy: Tysiące mieszkań, które w statystykach z 2024/25 roku widniały jako VUT, dziś znikają z portali typu Airbnb i przechodzą na rynek najmu sezonowego (1-11 miesięcy), uciekając przed restrykcyjnym prawem turystycznym.
Rok 2026 to czas weryfikacji wielkiego boomu. Choć apartamenty liczbowo wciąż dominują nad hotelami (35 tys. vs 13 tys. w Maladze), to złota era swobodnego inwestowania dobiegła końca. Rynek dojrzewa, profesjonalizuje się i – co najważniejsze – przestaje być "wolną amerykanką" kosztem mieszkańców
