Najem długoterminowy w Hiszpanii: nowe zasady dla właścicieli i najemców

Hiszpania zaostrza zasady dotyczące najmu mieszkań na cele stałego zamieszkania. Nowe przepisy zmieniają sposób przedłużania umów, wydłużają termin wypowiedzenia po stronie właściciela i wprowadzają mechanizm odszkodowania dla najemcy. Równolegle ograniczono również możliwość corocznego podnoszenia czynszu.

Zmiany wynikają przede wszystkim z dwóch nowych dekretów: Real Decreto-ley 26/2026 z 29 września 2026 r. oraz Real Decreto-ley 27/2026 z 29 września 2026 r.. Pierwszy z nich wprowadza m.in. nadzwyczajne zasady dotyczące aktualizacji czynszu i dodatkowych przedłużeń niektórych umów, natomiast drugi zasadniczo zmienia mechanizm dalszego przedłużania umów najmu vivienda habitual.

Umowa może być przedłużana na kolejne 5 lub 7 lat

Jedną z najważniejszych zmian jest nowy mechanizm przedłużania umów najmu mieszkania stanowiącego vivienda habitual, czyli stałe miejsce zamieszkania najemcy.

Po upływie minimalnego okresu obowiązywania umowy – 5 lat w przypadku właściciela będącego osobą fizyczną lub 7 lat, jeżeli właścicielem jest osoba prawna – umowa może wejść w kolejne obowiązkowe okresy przedłużenia.

Jeżeli żadna ze stron nie poinformuje drugiej o zamiarze zakończenia umowy w wymaganym terminie, kontrakt będzie przedłużany na kolejne okresy:

• 5-letnie, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna,
• 7-letnie, gdy wynajmującym jest osoba prawna.

To istotna zmiana w porównaniu z wcześniejszym mechanizmem, który przewidywał po zakończeniu podstawowego okresu dalsze roczne przedłużenia, maksymalnie przez trzy lata.

Właściciel musi uprzedzić najemcę z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem

Nowe przepisy wydłużają termin, w którym właściciel musi poinformować najemcę o braku zamiaru przedłużenia umowy.

Właściciel musi co do zasady przekazać takie zawiadomienie co najmniej 6 miesięcy przed terminem zakończenia umowy lub odpowiedniego okresu jej przedłużenia.

Najemca ma natomiast obowiązek poinformować właściciela o zamiarze nieprzedłużania umowy z co najmniej 2-miesięcznym wyprzedzeniem.

Oznacza to, że decyzja o zakończeniu najmu wymaga od właściciela znacznie wcześniejszego planowania.

Odszkodowanie dla najemcy – nawet równowartość 12 miesięcznych czynszów

Nowe przepisy wprowadzają również istotny mechanizm finansowy.

Jeżeli właściciel skutecznie poinformuje najemcę o braku zamiaru przedłużenia umowy, może być zobowiązany do wypłaty najemcy odszkodowania.

Jego wysokość została określona jako co najmniej równowartość 12 miesięcznych czynszów mieszkania o analogowych cechach. Jeżeli jest to możliwe, wysokość odszkodowania ma być obliczana z wykorzystaniem państwowego systemu referencyjnego cen najmu.

Jednocześnie przepisy ustanawiają dolną granicę: odszkodowanie nie może być niższe niż równowartość jednego miesięcznego czynszu za każdy rok zamieszkiwania w lokalu, z odpowiednim rozliczeniem okresów krótszych. Odszkodowanie jest co do zasady płatne w momencie wydania mieszkania.

Warto więc podkreślić, że nie chodzi automatycznie o „12 obecnych czynszów” płaconych przez najemcę. Przepisy odnoszą wysokość podstawowego odszkodowania do porównywalnego lokalu i przewidują szczegółowy sposób jego ustalania.

Nie w każdym przypadku właściciel będzie musiał zapłacić odszkodowanie

Ustawa przewiduje szereg wyjątków.

Odszkodowanie nie będzie należne m.in. w sytuacjach, gdy najemca spełnia warunki do uzyskania innego ustawowego przedłużenia, które właściciel musi zaakceptować.

Wyjątki obejmują również określone sytuacje dotyczące faktycznego zamieszkiwania w lokalu. Przykładowo, jeżeli najemca nie mieszkał w wynajmowanym mieszkaniu przez ponad 6 miesięcy w ciągu poprzednich 12 miesięcy, odszkodowanie może nie przysługiwać. Ustawa przewiduje jednak wyjątki od tej zasady, m.in. w przypadku uzasadnionej nieobecności związanej ze zdrowiem, pracą, nauką czy opieką nad rodziną.

Kolejną sytuacją jest posiadanie przez najemcę w tej samej gminie innego odpowiedniego mieszkania, które może on faktycznie zajmować.

Przepisy przewidują także wyjątki związane z zawarciem nowej umowy najmu albo odrzuceniem przez najemcę określonej oferty zawarcia nowej umowy dotyczącej tego samego mieszkania. Oferta taka musi jednak spełniać wymagania określone w ustawie, w tym gwarantować odpowiednio długi okres dalszego zamieszkania.

Właściciel może potrzebować mieszkania dla siebie lub rodziny

Przepisy przewidują również szczególną sytuację, w której właściciel będący osobą fizyczną potrzebuje mieszkania dla siebie lub określonych członków rodziny.

W takim przypadku istnieje możliwość odzyskania lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe lub potrzeby członków rodziny wskazanych w ustawie, pod warunkiem spełnienia określonych wymogów prawnych.

Nie jest to jednak ogólna zasada pozwalająca właścicielowi zakończyć najem w dowolnym momencie. Należy spełnić warunki ustawowe, a przyczyna powinna być odpowiednio wskazana w zawiadomieniu.

A co z podwyżką czynszu? Limit 2% do końca 2027 roku

To druga bardzo istotna zmiana, która wynika z Real Decreto-ley 26/2026.

W przypadku umów najmu vivienda habitual, których roczna aktualizacja czynszu przypada w okresie od wejścia w życie dekretu do 31 grudnia 2027 r., strony mogą negocjować wysokość aktualizacji.

Jeżeli czynsz przekracza maksymalny poziom wynikający z odpowiedniego systemu referencyjnego cen najmu, nie stosuje się podwyżki.

W pozostałych przypadkach strony mogą uzgodnić wysokość aktualizacji. Jeżeli nie dojdzie do nowego porozumienia między właścicielem a najemcą, wzrost czynszu nie może przekroczyć 2%.

Nie oznacza to więc, że w każdej sytuacji ustawowy limit wynosi po prostu „2%”. Kluczowe znaczenie ma m.in. to, czy strony zawrą nowe porozumienie oraz czy czynsz mieści się w odpowiednich limitach systemu referencyjnego.

Dodatkowe przedłużenia niektórych istniejących umów

Real Decreto-ley 26/2026 przewiduje również nadzwyczajne przedłużenie niektórych już obowiązujących umów.

Jeżeli spełnione zostaną ustawowe warunki, najemca może wystąpić o przedłużenie umowy o kolejne okresy roczne, maksymalnie do 2 dodatkowych lat.

Mechanizm ten dotyczy określonych umów, których odpowiedni okres kończy się przed 31 grudnia 2028 r., a jednym z warunków jest m.in. terminowe regulowanie czynszu przez najemcę. Przepisy przewidują również wyjątki, w których właściciel nie musi zaakceptować takiego przedłużenia.

Co oznacza to dla właścicieli nieruchomości?

Dla właściciela mieszkania przeznaczonego na najem długoterminowy oznacza to przede wszystkim konieczność znacznie wcześniejszego planowania.

Znaczenie mają nie tylko sama data końca umowy, ale również:

• rodzaj właściciela – osoba fizyczna czy prawna,
• data zawarcia i okres obowiązywania umowy,
• terminy wymaganych zawiadomień,
• ewentualne ustawowe prawa najemcy do przedłużenia,
• sytuacja mieszkaniowa obu stron,
• zasady dotyczące aktualizacji czynszu,
• a w określonych przypadkach również państwowy system referencyjny cen najmu.

Dlatego przed podjęciem decyzji o nieprzedłużaniu umowy lub zmianie warunków najmu warto przeanalizować konkretną umowę i jej sytuację prawną.

Najem długoterminowy po nowych zmianach

Zmiany z września 2026 r. wyraźnie wzmacniają stabilność najmu mieszkań wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania.

Dla najemcy oznacza to większą przewidywalność dalszego zamieszkiwania oraz dodatkowe mechanizmy ochronne przy zakończeniu umowy.

Dla właściciela oznacza natomiast konieczność wcześniejszego podejmowania decyzji i uwzględniania nowych obowiązków związanych z przedłużeniem umowy, terminami wypowiedzenia oraz potencjalnym odszkodowaniem.

W praktyce każda sytuacja powinna być analizowana indywidualnie, ponieważ zastosowanie konkretnych przepisów zależy m.in. od rodzaju umowy, dat jej zawarcia i zakończenia oraz statusu właściciela i najemcy.

Ważne

Powyższy materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. W przypadku konkretnej nieruchomości lub umowy najmu warto skonsultować sytuację z hiszpańskim prawnikiem lub specjalistą zajmującym się prawem najmu.

Podstawa prawna: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, oraz Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, opublikowane w Boletín Oficial del Estado (BOE).