Nowy Roczny Model Informacyjny dla Najmu Krótkoterminowego: Pełny Przewodnik 2026

Krajobraz najmu wakacyjnego i tymczasowego w Hiszpanii uległ radykalnej zmianie wraz z zatwierdzeniem Dekretu Królewskiego 1312/2024 (Real Decreto) oraz późniejszego Rozporządzenia VAU/1560/2025. Przepisy te nie tylko tworzą jednolity rejestr, ale także nakładają nowy obowiązek podatkowy i administracyjny na właścicieli oraz zarządców: Roczny Model Informacyjny.

Poniżej przedstawiamy szczegółowe informacje, które musisz znać, aby spełnić wymogi tych przepisów, uniknąć sankcji i zrozumieć, jak nowy model współistnieje z innymi deklaracjami, takimi jak Modelo 179 czy deklaracja podatkowa (Renta).

1. Czym dokładnie jest ten nowy model?

Jest to deklaracja informacyjna o charakterze obowiązkowym i rocznym, którą muszą składać posiadacze nieruchomości przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Jej głównym celem nie jest pobór podatków (nie płacisz podatku bezpośrednio z tego formularza), lecz kontrola i przejrzystość.

Służy ona do powiadomienia Ministerstwa Mieszkalnictwa i właściwych organów o rzeczywistej działalności nieruchomości w poprzednim roku, a dane te są krzyżowane z Jednolitym Numerem Rejestrowym Najmu (NRUA - Número de Registro Único de Arrendamientos).

Kluczowa różnica względem innych modeli

• Modelo 179 / 238 (Hacienda - Urząd Skarbowy): Zazwyczaj składany przez platformy (Airbnb, Booking) lub pośredników w celu poinformowania Urzędu Skarbowego o Twoich dochodach.
• Nowy Model Informacyjny (Mieszkalnictwo): Musi zostać złożony przez gospodarza lub posiadacza rejestracji (Ciebie), aby potwierdzić, w które dni nieruchomość była wynajmowana i ilu osobom.

2. Kto jest zobowiązany do jego złożenia?

Obowiązek ten spoczywa na posiadaczu numeru NRUA (Jednolitego Numeru Rejestrowego Najmu). W praktyce dotyczy to zazwyczaj:

• Właścicieli-gospodarzy: Jeśli samodzielnie zarządzasz swoim wynajmem.
• Firm zarządzających: Jeśli agencja posiada numer rejestrowy na swoje nazwisko i eksploatuje mieszkanie.
• Najemców podnajmujących: Jeśli masz zezwolenie na podnajem pokoi lub całego mieszkania i posiadasz numer NRUA.

Ważne: Obowiązek ten dotyczy wszystkich kategorii najmu krótkoterminowego, nie tylko turystyki typu "słońce i plaża":

1. Najem turystyczny.
2. Najem sezonowy (studenci, cyfrowi nomadzi, pracownicy delegowani).
3. Wynajem pokoi.
4. Łodzie i domy na wodzie.

3. Terminy składania deklaracji

Zaznacz tę datę na czerwono w swoim kalendarzu podatkowym, ponieważ jest to nowość w porównaniu do typowych kwartałów VAT:

• Częstotliwość: Roczna.
• Termin: W lutym roku następującego po roku, którego dotyczy deklaracja.
• Pierwsze złożenie: Luty 2026 (z danymi dotyczącymi działalności w 2025 roku).

Uwaga: Choć platforma rejestracyjna (Cyfrowe Jedno Okienko) zaczęła w pełni funkcjonować w połowie 2025 roku, pierwsza pełna deklaracja zostanie złożona na początku 2026 roku.

4. Jakie informacje należy dostarczyć?

Model wymaga wysokiego poziomu szczegółowości, aby zapobiegać oszustwom i nielegalnemu wynajmowi. Będziesz musiał podać dla każdej nieruchomości (działki ewidencyjnej) i kodu NRUA:

1. Dane identyfikacyjne: Posiadacza rejestracji.
2. Kod NRUA: Jednolity numer rejestrowy przypisany do mieszkania.
3. Szczegółowy wykaz operacji (zanonimizowany):
   • Daty zameldowania i wymeldowania każdego wynajmu.
   • Liczba gości w trakcie pobytu.
   • Cel najmu (turystyczny, służbowy, nauka itp.).
4. Użytkowanie inne niż mieszkaniowe: Potwierdzenie, że nieruchomość nie jest wykorzystywana jako ukryte stałe miejsce zamieszkania.

Format prezentacji: Deklarację składa się preferencyjnie w formacie XBRL za pośrednictwem Elektronicznej Siedziby Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores) lub Cyfrowego Jednego Okienka Ministerstwa Mieszkalnictwa.

5. System kar: Co się stanie, jeśli nie złożę deklaracji?

Chociaż rozporządzenie ministerialne dotyczące modelu nie określa kar w euro, Dekret Królewski 1312/2024 ustanawia surowe konsekwencje administracyjne, które mogą być gorsze niż bezpośrednia grzywna:

1. Zawieszenie NRUA: Jeśli nie złożysz rocznej deklaracji, Twój numer rejestrowy może zostać "zawieszony".
2. Usunięcie z Platform: Platformy (Airbnb, Booking itp.) są zobowiązane do weryfikacji ważności NRUA. Jeśli Twój numer zostanie zawieszony z powodu braku deklaracji, automatycznie usuną Twoje ogłoszenie.
3. Sankcje finansowe: Zastosowanie mają dodatkowo przepisy o karach z ogólnej ustawy podatkowej oraz przepisy turystyczne Twojej Wspólnoty Autonomicznej, które mogą wynosić od 600 € do 600 000 € w zależności od wagi wykroczenia (szczególnie jeśli uznają, że działasz nielegalnie).

6. Kroki, aby przygotować się do nowych przepisów

Aby uniknąć problemów w lutym 2026 r., zalecam postępowanie zgodnie z poniższym planem:

A. Uzyskaj swój NRUA (jeśli jeszcze go nie masz)

Od połowy 2025 roku legalna komercjalizacja bez tego numeru jest niemożliwa. Wniosek składa się w Cyfrowym Jednym Okienku, a koszt wynosi około 27 € za nieruchomość (płatność jednorazowa).

B. Zapewnij precyzję w SES.HOSPEDAJES

Od 2024 roku rejestracja podróżnych musi odbywać się obowiązkowo za pośrednictwem scentralizowanej platformy SES.HOSPEDAJES Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Nie chodzi już tylko o spełnienie wymogów policji; ta cyfrowa baza danych będzie kluczowa do sporządzenia nowego rocznego modelu mieszkaniowego. Jeśli Twoje dane dotyczące zameldowania/wymeldowania i liczby gości w SES.HOSPEDAJES nie będą dokładne, Twoja roczna deklaracja również nie będzie poprawna.

C. Sprawdź spójność danych

Upewnij się, że to, co deklarujesz w tym nowym modelu, zgadza się z:

• Tym, co deklarujesz w swoim IRPF/VAT (podatki).
• Tym, co platformy (Airbnb/Booking) deklarują na Twój temat (Modelo 238/DAC7).
• Urząd Skarbowy skrzyżuje te trzy dane. Jeśli w Modelu Rocznym podasz, że wynajmowałeś przez 20 dni, a Airbnb zgłosi, że pobrałeś opłatę za 50 dni, masz gwarantowaną kontrolę.

Podsumowanie obowiązków Gospodarza